Hypotheekrenteaftrek: het fundament van de huizenmarkt
De hypotheekrenteaftrek is misschien wel de bekendste belastingmaatregel van Nederland. Het principe is eenvoudig: de rente die u betaalt over uw hypotheek voor uw eigen woning mag u aftrekken van uw belastbaar inkomen in box 1. Daardoor betaalt u minder inkomstenbelasting. Voor veel huizenbezitters is dit de grootste aftrekpost op hun aangifte.
De regeling bestaat al decennia en is diep geworteld in de Nederlandse wooncultuur. Critici — waaronder het CPB en de DNB — pleiten al jaren voor afschaffing, omdat de aftrek de huizenprijzen opdrijft. Voorstanders wijzen op het eigenwoningbezit dat erdoor wordt gestimuleerd. Het politieke compromis: geleidelijke afbouw van het maximale aftrektarief.
Hoe werkt de aftrek?
U trekt de betaalde hypotheekrente af in uw aangifte inkomstenbelasting. Tegelijkertijd telt u het eigenwoningforfait bij uw inkomen op — een fictief bedrag dat de Belastingdienst ziet als het voordeel dat u heeft doordat u in uw eigen woning woont. Per saldo is de aftrek bijna altijd groter dan het forfait, waardoor u netto belasting bespaart.
Het maximale aftrektarief is de afgelopen jaren verlaagd. Momenteel kunt u de hypotheekrente aftrekken tegen maximaal 36,97% — ook als u in de hoogste schijf van 49,50% zit. Dit is een bewuste keuze van de wetgever om het fiscale voordeel voor hogere inkomens te beperken.
Rekenvoorbeeld
Stel, u betaalt €10.000 per jaar aan hypotheekrente. Uw eigenwoningforfait bedraagt €2.000. Het netto-aftrekvoordeel is dan €10.000 - €2.000 = €8.000. Tegen het aftrektarief van 36,97% bespaart u €8.000 × 36,97% = €2.958 aan belasting per jaar. Dat is bijna €250 per maand — een substantieel bedrag.
Voorwaarden en beperkingen
De aftrek geldt maximaal dertig jaar na afsluiting van de hypotheek. Heeft u uw huis in 1995 gekocht en de hypotheek nooit overgesloten? Dan vervalt de aftrek in 2025. Bij oversluiten blijft de resterende termijn van de oorspronkelijke hypotheek lopen — u krijgt er geen nieuwe dertig jaar bij.
Sinds 2013 geldt bovendien dat nieuwe hypotheken annuïtair of lineair moeten worden afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Aflossingsvrije hypotheken die na 2012 zijn afgesloten, geven geen recht op aftrek. Voor bestaande aflossingsvrije hypotheken van vóór 2013 geldt een overgangsregeling.
Eigenwoningforfait en de Hillenregeling
Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van uw woning. Voor woningen met een WOZ-waarde tot circa €1,2 miljoen is het percentage 0,35%. Bij een woning van €400.000 is dat €1.400 per jaar dat u bij uw inkomen moet optellen.
De Hillenregeling was een regeling die ervoor zorgde dat huiseigenaren zonder of met een lage hypotheek geen eigenwoningforfait hoefden bij te tellen. Deze regeling wordt echter afgebouwd. Na volledige afbouw betaalt u wél eigenwoningforfait, ook als u uw hypotheek volledig heeft afgelost. Een financieel argument om uw hypotheek niet volledig af te lossen? Niet per se, maar het is iets om rekening mee te houden.