Oversluiten: waarom en wanneer?
Hypotheek oversluiten betekent dat u uw bestaande hypotheek aflost en een nieuwe afsluit, vaak bij een andere geldverstrekker of tegen een lagere rente. De belangrijkste reden is rentebesparing: als de actuele marktrente flink lager is dan uw huidige rente, kan oversluiten duizenden euro's per jaar schelen.
Maar oversluiten brengt kosten mee: boeterente aan uw huidige verstrekker, notariskosten, taxatiekosten en eventueel advieskosten. De vraag is altijd: wegen de besparingen op tegen de kosten? Dat hangt af van het verschil tussen uw huidige rente en de nieuwe rente, de resterende looptijd, en de hoogte van de boeterente.
Fiscale gevolgen van oversluiten
Bij het oversluiten van uw hypotheek blijft de oorspronkelijke datum van de lening bepalend voor de maximale aftrekperiode van dertig jaar. Sluit u uw hypotheek uit 2010 over in 2026? Dan loopt de aftrekperiode door tot 2040, niet tot 2056. U krijgt er geen nieuwe dertig jaar bij.
De aflossingseis blijft ook gelden. Heeft u een hypotheek van vóór 2013 die aflossingsvrij is, en sluit u deze over? Dan blijft het aflossingsvrije deel onder de overgangsregeling vallen — u hoeft niet ineens te gaan aflossen. Maar het nieuwe deel (als u bijleent) moet wél voldoen aan de aflossingseis.
Is boeterente aftrekbaar?
Dit is een veelgestelde vraag, en het antwoord hangt af van de situatie. Boeterente die u betaalt om uw bestaande hypotheek voortijdig af te lossen, is in principe aftrekbaar als de nieuwe lening betrekking heeft op dezelfde eigen woning. U trekt de boeterente af in het jaar dat u deze betaalt. Soms wordt de boeterente verrekend met een lagere rente op de nieuwe hypotheek — in dat geval is de aftrek al verdisconteerd in de lagere rente.
Kosten van oversluiten
Naast de boeterente betaalt u notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte (circa €700-€1.200), taxatiekosten (circa €400-€600), en eventueel advieskosten (circa €1.500-€3.000 voor een hypotheekadviseur). De notariskosten en advieskosten zijn niet aftrekbaar van de belasting. De taxatiekosten evenmin.
Tel al deze kosten bij elkaar op en bereken hoeveel jaar het duurt voordat de lagere rente de kosten heeft terugverdiend. In de praktijk loont oversluiten vaak als het renteverschil meer dan 0,5-1 procentpunt bedraagt en u nog minimaal tien jaar rentevast zit.
Oversluiten bij dezelfde bank
Soms kunt u betere voorwaarden krijgen bij uw huidige hypotheekverstrekker, zonder echt over te sluiten. Dit heet rentemiddeling: uw huidige rente en de nieuwe marktrente worden gemiddeld, zodat u direct een lagere rente betaalt. Het voordeel is dat u geen notaris- of taxatiekosten hoeft te maken. Het nadeel is dat de rente hoger ligt dan bij volledige oversluiting.
Advies inwinnen
Oversluiten is geen beslissing om lichtvaardig te nemen. De berekening is complex en de fiscale gevolgen zijn niet altijd intuïtief. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan u helpen om de kosten en baten door te rekenen. De advieskosten verdient u in veel gevallen terug door een betere hypotheek.