Eigenwoningforfait: de andere kant van de hypotheekrenteaftrek
Tegenover de hypotheekrenteaftrek staat het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat u bij uw belastbaar inkomen in box 1 moet optellen, simpelweg omdat u in uw eigen woning woont. De gedachte erachter: als huiseigenaar heeft u een voordeel ten opzichte van huurders, namelijk dat u geen huur betaalt. Dat voordeel wordt fiscaal belast via het eigenwoningforfait.
In de praktijk is het eigenwoningforfait voor de meeste huiseigenaren een relatief bescheiden bedrag vergeleken met de hypotheekrenteaftrek. Maar voor wie zijn hypotheek (grotendeels) heeft afgelost, kan het wel degelijk voelbaar zijn.
Hoe wordt het berekend?
Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van uw woning. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door uw gemeente en weerspiegelt de marktwaarde van uw woning op 1 januari van het voorgaande jaar. De percentages zijn gestaffeld:
Voor woningen met een WOZ-waarde tot €12.500 is het forfait nihil. Bij een waarde van €12.500 tot €25.000 is het 0,10%. Van €25.000 tot €50.000 is het 0,20%. Van €50.000 tot €75.000 is het 0,25%. En bij een waarde van €75.000 tot circa €1.200.000 is het 0,35%. Boven €1.200.000 geldt een vast bedrag plus 2,35% over het meerdere — de zogenaamde villabelasting.
Rekenvoorbeeld
Uw woning heeft een WOZ-waarde van €350.000. Het eigenwoningforfait is dan 0,35% × €350.000 = €1.225. Dit bedrag telt u op bij uw belastbaar inkomen. Bij een belastingtarief van 36,97% kost u dat effectief €1.225 × 36,97% = €453 per jaar.
Ter vergelijking: als u tegelijkertijd €8.000 aan hypotheekrente aftrekt, is uw netto voordeel nog steeds €8.000 - €1.225 = €6.775 aan aftrek. Het eigenwoningforfait vermindert het voordeel dus, maar elimineert het niet.
De Hillenregeling en de afbouw
Tot voor kort gold de Hillenregeling: als uw eigenwoningforfait hoger was dan uw hypotheekrenteaftrek (bijvoorbeeld omdat u uw hypotheek heeft afgelost), dan hoefde u het verschil niet bij te tellen. Deze regeling wordt echter in dertig jaar afgebouwd, te beginnen in 2019. Elk jaar wordt een groter deel van het eigenwoningforfait wél belast.
Voor huiseigenaren zonder hypotheek betekent dit dat zij geleidelijk meer belasting gaan betalen over hun woning. Bij een WOZ-waarde van €400.000 kan het eigenwoningforfait van €1.400 na volledige afbouw effectief €518 aan extra belasting per jaar kosten. Dat is geen fortuin, maar het is wel iets om mee te rekenen bij uw financiële planning.
WOZ-waarde te hoog? Maak bezwaar
Is de WOZ-waarde van uw woning te hoog vastgesteld? Dan betaalt u te veel eigenwoningforfait — maar ook te veel gemeentelijke heffingen. U kunt bezwaar maken bij uw gemeente binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking. Steeds meer Nederlanders doen dit, soms met hulp van gespecialiseerde bedrijven die op no-cure-no-pay-basis werken.