Hypotheekrenteaftrek in een notendop
De hypotheekrenteaftrek is een van de populairste belastingvoordelen voor Nederlandse huiseigenaren. U mag de rente die u betaalt op de hypotheek voor uw eigen woning aftrekken van uw belastbaar inkomen in box 1. Bij een hypotheekschuld van €300.000 en een rente van 4% betaalt u €12.000 rente per jaar. Tegen een tarief van 36,97% levert dat €4.436 belastingvoordeel op. Een aanzienlijk bedrag dat veel huiseigenaren maandelijks terugkrijgen via een voorlopige aanslag.
Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek
Niet elke hypotheek komt in aanmerking voor renteaftrek. De voorwaarden zijn: de woning moet uw hoofdverblijf zijn (u staat er ingeschreven in de Basisregistratie Personen), de hypotheek moet worden gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de eigen woning, voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 geldt een aflossingseis (annuïtair of lineair binnen 30 jaar), en de aftrek geldt maximaal 30 jaar per lening.
Het maximale aftrektarief daalt
Sinds 2014 daalt het maximale tarief waartegen u hypotheekrente kunt aftrekken. In 2026 is het maximale aftrektarief 36,97% — gelijk aan het tarief van de eerste schijf. Dit betekent dat ook mensen met een inkomen in de tweede schijf (49,50%) hun hypotheekrente slechts tegen 36,97% kunnen aftrekken. Het verschil tussen het tarief waartegen u belasting betaalt en het aftrektarief noemen we de aftrekbeperking.
Annuïtaire en lineaire hypotheek: de aflossingseis
Voor hypotheken afgesloten vanaf 2013 geldt dat u binnen 30 jaar moet aflossen, annuïtair of lineair. Bij een annuïtaire hypotheek betaalt u een vast maandbedrag (rente + aflossing). In het begin is het rentedeel hoog en het aflossingsdeel laag. Bij een lineaire hypotheek lost u elke maand een gelijk bedrag af, waardoor de rente snel daalt. Aflossingsvrije hypotheken van vóór 2013 behouden hun recht op aftrek tot maximaal 30 jaar na afsluiting.
De bijleenregeling bij verhuizing
Verkoopt u uw woning met overwaarde en koopt u een nieuwe woning? Dan moet u die overwaarde inzetten voor de nieuwe woning. Over het deel van de nieuwe hypotheek dat de overwaarde dekt, mag u geen rente aftrekken. Dit is de bijleenregeling. Voorbeeld: u verkoopt met €80.000 overwaarde en koopt een woning van €400.000 met een hypotheek van €400.000. Dan is slechts €320.000 aftrekbaar. Over de resterende €80.000 betaalt u rente zonder aftrek.
Hypotheekrenteaftrek en scheiding
Bij een echtscheiding ontstaan complexe situaties. Als één partner in de woning blijft en de ander vertrekt, blijft de aftrek voor de vertrekkende partner nog 2 jaar bestaan (scheidingsregeling). Daarna vervalt het recht. De partner die blijft wonen, kan alleen rente aftrekken over het deel van de hypotheek dat op zijn of haar naam staat. Verdeling van de eigenwoningschuld moet formeel worden geregeld, liefst met hulp van een fiscalist.
Dubbele hypotheekrenteaftrek bij verhuizing
Als u verhuist en uw oude woning nog niet verkocht is, mag u tijdelijk dubbele hypotheekrenteaftrek claimen. De rente op de oude woning is nog maximaal 3 jaar aftrekbaar na verhuizing, mits de woning leeg staat en te koop wordt aangeboden. Dit kan een fors voordeel zijn in een trage woningmarkt. U hoeft gedurende deze periode ook geen eigenwoningforfait te betalen over de oude woning.
Wanneer is aflossen voordeliger dan aftrekken?
De hypotheekrenteaftrek maakt lenen fiscaal aantrekkelijk, maar dat betekent niet dat maximaal lenen altijd slim is. Bij een rente van 4% en een aftrektarief van 36,97% is uw netto rente 4% × (1 – 0,3697) = 2,52%. Als u uw spaargeld in box 3 heeft staan en daarover effectief 2% belasting betaalt, is aflossen voordeliger. De afweging hangt af van uw spaarrente, box 3-positie, risicobereidheid en behoefte aan liquiditeit.