Wat is het eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat de Belastingdienst bij uw inkomen optelt als u een eigen woning bezit. Het idee erachter: u woont in uw eigen huis en bespaart daardoor huurkosten. Die 'besparing' wordt gezien als een vorm van inkomen. Het forfait is een percentage van de WOZ-waarde van uw woning en wordt verrekend met uw hypotheekrenteaftrek in box 1.
Tarieven eigenwoningforfait 2026
| WOZ-waarde | Forfait |
|---|---|
| Tot €12.500 | 0,00% |
| €12.500 – €25.000 | 0,15% |
| €25.000 – €50.000 | 0,25% |
| €50.000 – €75.000 | 0,30% |
| €75.000 – €1.200.000 | 0,35% |
| Boven €1.200.000 | €4.200 + 2,35% over het meerdere |
Voor de meeste woningeigenaren geldt het tarief van 0,35%. Bij een gemiddelde WOZ-waarde van €350.000 komt het eigenwoningforfait neer op €1.225 per jaar. Dat klinkt als een beperkt bedrag, maar voor mensen die hun hypotheek (bijna) hebben afgelost, kan het flink aantikken — want dan staat er geen hypotheekrenteaftrek tegenover.
Eigenwoningforfait berekenen: rekenvoorbeeld
Stel, uw woning heeft een WOZ-waarde van €420.000. Het eigenwoningforfait bedraagt dan 0,35% × €420.000 = €1.470. U betaalt €12.000 hypotheekrente per jaar. Het saldo eigen woning is dan: €1.470 – €12.000 = –€10.530. Dit negatieve bedrag is aftrekbaar in box 1. Bij een tarief van 36,97% levert dat €3.893 belastingvoordeel op. Zonder hypotheek zou u €1.470 × 36,97% = €544 extra belasting betalen.
De Wet Hillen: afbouw van het voordeel
De Wet Hillen (officieel: de regeling 'geen of geringe eigenwoningschuld') bepaalde dat u géén eigenwoningforfait hoeft bij te tellen als uw hypotheek volledig is afgelost. Sinds 2019 wordt dit voordeel stapsgewijs afgebouwd over 30 jaar. In 2026 is 23,3% van het voordeel afgebouwd. Dat betekent: als u geen hypotheek meer heeft, moet u 23,3% van het eigenwoningforfait als inkomen opgeven. Bij een WOZ van €400.000 is dat 23,3% × €1.400 = €326 bijtelling.
WOZ-waarde controleren en bezwaar maken
Omdat het eigenwoningforfait direct afhangt van de WOZ-waarde, loont het om deze te controleren. Gemeenten maken regelmatig fouten, met name bij bijzondere panden of recente verbouwingen. Controleer uw WOZ-waarde op wozwaardeloket.nl en vergelijk met vergelijkbare woningen. Bij een verlaging van €50.000 bespaart u 0,35% × €50.000 × 36,97% = €65 per jaar aan belasting. Niet spectaculair, maar bezwaar maken is gratis.
Tips om het eigenwoningforfait te beperken
Directe verlaging van het eigenwoningforfait is lastig — het hangt immers af van de WOZ-waarde. Maar er zijn indirecte strategieën. Bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde is de meest directe. Daarnaast: als u overweegt uw hypotheek versneld af te lossen, bedenk dan dat u daarmee ook het Wet Hillen-voordeel verliest. Soms is het fiscaal slimmer om de hypotheek te laten staan en het geld te beleggen. Bespreek dit met een financieel adviseur.
Eigenwoningforfait bij verhuur en leegstand
Verhuurt u (een deel van) uw eigen woning? Bij kamerverhuur tot de kamerverhuurvrijstelling (€5.998 in 2026) verandert er niets: het eigenwoningforfait blijft gelden voor de hele woning. Verhuurt u meer dan dat bedrag, of verhuurt u de gehele woning? Dan verhuist de woning naar box 3 en vervalt zowel het eigenwoningforfait als de hypotheekrenteaftrek. Bij tijdelijke leegstand na verhuizing geldt het eigenwoningforfait nog maximaal 3 jaar.