De hypotheekrenteaftrek is voor veel huiseigenaren de belangrijkste aftrekpost bij de belastingaangifte. Maar hoeveel levert het nu werkelijk op? En klopt het dat de aftrek steeds minder waard wordt? Spoiler: ja, dat klopt — maar het gaat om significante bedragen die je echt niet wilt missen.
Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
Het principe is simpel: de rente die je betaalt over je hypotheek voor je hoofdverblijf mag je aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. Daar staat tegenover dat je een bijtelling krijgt voor het gebruik van je woning — het eigenwoningforfait. Het verschil tussen die twee bepaalt of je per saldo een aftrekpost hebt of juist moet bijbetalen.
De rekensom
Netto voordeel = (Betaalde hypotheekrente - Eigenwoningforfait) × Aftrekpercentage
Laten we dat concreet maken. Stel je betaalt €8.000 hypotheekrente per jaar. Je woning heeft een WOZ-waarde van €350.000, dus het eigenwoningforfait is 0,35% × €350.000 = €1.225. Je netto aftrekbare bedrag is dan €8.000 - €1.225 = €6.775.
In 2026 is het maximale aftrekpercentage 36,97%. Je belastingvoordeel is dus €6.775 × 36,97% = circa €2.505 per jaar. Dat is meer dan €200 per maand — niet niks.
Eigenwoningforfait 2026
| WOZ-waarde | Forfaitpercentage |
|---|---|
| €0 - €12.500 | 0,00% |
| €12.500 - €25.000 | 0,15% |
| €25.000 - €50.000 | 0,25% |
| €50.000 - €75.000 | 0,30% |
| €75.000 - €1.200.000 | 0,35% |
| Boven €1.200.000 | 2,35% |
Let op die sprong boven €1,2 miljoen — daar wordt het eigenwoningforfait ineens fors hoger. Voor dure woningen kan het eigenwoningforfait daardoor hoger zijn dan de hypotheekrente, wat leidt tot een bijtelling in plaats van aftrek.
Afbouw van het aftrekpercentage
Tot 2019 kon je hypotheekrente aftrekken tegen het hoogste belastingtarief van ruim 50%. Sindsdien wordt dat percentage elk jaar verlaagd. In 2026 staat het op 36,97%, en het einddoel is het basistarief in box 1. Concreet betekent dit dat de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens steeds minder waard wordt.
Voor mensen met een inkomen onder de €75.000 maakt dit overigens geen verschil — zij zaten sowieso al in de eerste schijf.
Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek
Annuïtair of lineair aflossen
Sinds 2013 geldt voor nieuwe hypotheken dat je alleen recht hebt op renteaftrek als je annuïtair of lineair aflost. Aflossingsvrije hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten, behouden hun recht tot 2044.
Maximaal 30 jaar
Je hebt maximaal 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek per woning. Die termijn loopt door, ook als je tussentijds verhuist en een nieuwe hypotheek afsluit.
Eigen woning
De aftrek geldt alleen voor je hoofdverblijf. Een tweede woning of vakantiehuis valt in box 3 en komt niet in aanmerking. Heb je een woning in het buitenland? Dan gelden extra regels.
Bijleenregeling: let op bij verhuizen
Dit is een regelmatig terugkerend pijnpunt. Als je je woning verkoopt met overwaarde, wordt verwacht dat je die overwaarde inzet voor je volgende woning. Doe je dat niet? Dan vermindert je recht op hypotheekrenteaftrek met het bedrag van de overwaarde.
Concreet: je verkoopt je huis voor €400.000 terwijl je hypotheek €300.000 was. Je overwaarde is €100.000. Als je een nieuw huis koopt van €500.000, mag je maximaal €400.000 hypotheek aftrekken (€500.000 minus €100.000 overwaarde). Over het meerdere krijg je geen renteaftrek.
Rekenvoorbeelden
| Situatie | Hypotheekrente/jaar | WOZ-waarde | Netto voordeel/jaar |
|---|---|---|---|
| Starter, appartement | €5.500 | €250.000 | ~€1.710 |
| Gezin, tussenwoning | €9.000 | €400.000 | ~€2.810 |
| Twee verdieners, villa | €15.000 | €650.000 | ~€4.710 |
| Bijna afgelost | €1.000 | €350.000 | €0 (bijtelling) |
Dat laatste voorbeeld is interessant: als je hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait, heb je geen aftrekpost maar een bijtelling. Dit heet de Hillen-regeling, die jarenlang zorgde dat je niks bijbetaalde. Die regeling wordt echter afgebouwd.
Tips om je aftrek te maximaliseren
Overweeg om je hypotheekvorm te herzien als je nog op een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 zit. In sommige gevallen is overstappen naar een annuïtaire hypotheek fiscaal voordeliger, zeker als de rente laag is.
Verdeel de aftrek slim met je fiscaal partner. De eigenwoningrente wordt standaard fifty-fifty verdeeld, maar je kunt kiezen voor een andere verdeling als dat fiscaal gunstiger is.
En vergeet niet: als je verbouwt met een lening, kan die rente ook aftrekbaar zijn — mits de lening voldoet aan de aflossingseis en het geld aantoonbaar aan de woning is besteed.
FAQ
Kan ik hypotheekrente aftrekken als ik mijn huis verhuur?
Nee, zodra je je woning verhuurt, verhuist die naar box 3 en vervalt de renteaftrek. Bij tijdelijke verhuur (maximaal 12 maanden, bijvoorbeeld tijdens een sabbatical) kun je onder voorwaarden de aftrek behouden.
Wat als ik mijn hypotheek oversluiten?
Je behoudt de renteaftrek, maar de boeterente bij oversluiten is niet altijd aftrekbaar. Alleen als de boeterente betrekking heeft op de eigenwoningschuld én je dezelfde of een lagere schuld aangaat, is het aftrekbaar.
Hoe verwerk ik de aftrek in mijn belastingaangifte?
De gegevens worden grotendeels automatisch ingevuld via je geldverstrekker. Controleer altijd of het bedrag klopt, vooral als je tussentijds hebt overgesloten of extra hebt afgelost.