Verhuurinkomsten in box 3
Als u een woning verhuurt die niet uw eigen woning is (een beleggingspand), valt deze in box 3. U betaalt geen belasting over de werkelijke huurinkomsten, maar over het forfaitaire rendement op de WOZ-waarde. Bij een pand met WOZ-waarde €300.000 betaalt u box 3-belasting over het forfaitaire rendement (6,04% × €300.000 = €18.120) tegen 36% = €6.523 per jaar. De huurinkomsten zelf zijn niet belast — maar de vermogensbelasting kan fors zijn.
Verhuur eigen woning: tijdelijk in box 1
Verhuurt u (een deel van) uw eigen woning tijdelijk? Denk aan Airbnb of een kamer verhuren. Dan geldt de kamerverhuurvrijstelling: tot €5.998 per jaar aan huurinkomsten is belastingvrij, mits de huurder op uw adres staat ingeschreven en het om een deel van uw eigen woning gaat. Boven de vrijstelling worden de inkomsten belast als inkomsten uit de eigen woning in box 1.
Wanneer valt verhuur in box 1?
In uitzonderingsgevallen worden verhuurinkomsten belast in box 1 als 'resultaat uit overige werkzaamheden'. Dit is het geval als u meer doet dan normaal vermogensbeheer: u koopt, renoveert en verkoopt panden structureel (handel), u verricht substantiële arbeid voor de verhuur, of de Belastingdienst beschouwt uw activiteiten als beroepsmatig. De grens is grijs, maar buy-and-hold met een beheerder valt normaal gesproken in box 3.
Kosten aftrekken bij verhuur
In box 3 kunt u geen kosten aftrekken — de belasting is gebaseerd op het vermogen, niet op de inkomsten of kosten. In box 1 (resultaat uit overige werkzaamheden) kunt u wél kosten aftrekken: onderhoud, beheerkosten, verzekering, OZB, en afschrijving. Dit maakt box 1 bij hoge kosten soms voordeliger dan box 3. Maar box 1 kent hogere tarieven (tot 49,50%) versus box 3 (effectief circa 2% van de waarde).
Overdrachtsbelasting bij aankoop beleggingspand
Bij aankoop van een woning die u gaat verhuren, betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting (in plaats van 2% bij eigen bewoning). Bij een pand van €300.000 is dat €31.200 — een forse kostenpost die uw rendement drukt. De 10,4% geldt ook voor bedrijfspanden en woningen die u niet zelf gaat bewonen. Dit maakt vastgoedbelegging minder aantrekkelijk dan vroeger, toen het tarief 6% was.